یکی از سؤالاتی که برای بسیاری از افراد علاقهمند به سرمایهگذاری ایجاد میشود، این است که آیندهی بازار املاک و مغازه چیست و به طور کلی، خرید خانه بهتر است یا مغازه؟
در این مقاله از کلبینو با مشورت کارشناسان اقتصادی در حوزه املاک، به پرسش بالا پاسخ میدهیم. ما با بررسی آینده قیمت خانه و آینده قیمت مغازه، به بررسی تمام مزایا و معایب سرمایهگذاری در هرکدام از این بازارها میپردازیم.
در انتها ما در کلبینو با توجه به تمام پارامترهای اقتصادی و اجتماعی، نتیجه میگیریم که برای سرمایهگذاری بهتر است که مغازه بخریم یا مسکونی. چنانچه شما عزیزان می خواهید درباره پیش فروش آپارتمان در منطقه ۲۲ به عنوان یک سرمایه گذاری مطمئن بیشتر بدانید، به صفحه مربوطه در کلبینو مراجعه نمایید.
قیمت خانه و مغازه
ورود ما به مبحث جامع سرمایهگذاری بر روی خانه یا مغازه، با تحلیل قیمتها آغاز خواهد شد. جالب است بدانید که تا چندین سال قبل، مغازه به همراه املاک در روند افزایش قیمت به یک اندازه شریک بوده است، اما دگرگونیهای اقتصادی این قانون نانوشته را کمرنگ کرده است.
قیمت خانه، از جنگ تا تورم
اول با قیمت خانه شروع میکنیم. خانه و مسکن در ایران در سه بازه زمانی به عنوان مهمترین دغدغهی اجتماع و اقتصاد برآورد میشدند: مهاجرت از روستا به شهر طی دهه ۱۳۴۰، بازسازی اقتصادی پس از جنگ طی دهه ۱۳۶۰ و در نهایت بحرانهای اقتصادی در دهه ۱۳۹۰.
ملک در تمام این سه دوره با افزایش قیمت همراه بوده است، اما پارامترهای مختلف باعث شده که املاک پس از سال ۱۳۹۵ بهشدت ارزشمند شوند. اما دلیل این افزایش قیمت ناگهانی در حوزه زمین و ملک چه بوده است؟
افزایش جمعیت، افزایش تقاضا و بحرانهای تورمی را میتوان از اصلیترین عللهای افزایش ارزش املاک طی دهه ۹۰ خورشیدی دانست. در این دهه بود که فشار اقتصادی از سوی دولتهای غربی باعث افزایش بهای سرتاسری شد و در نهایت منجر به کاهش ارزش پول ملی گردید.
پس از اینکه خرید یک ملک هزینه بسیار بیشتری را نسبت به قبل طلب میکرد، افراد تصمیم گرفتند تا زمانی که فرصت دارند ملک بخرند. عدهای دیگر نیز املاک خود را برای سرمایهگذاری در بخشهای دیگر به فروش رساندند. بنابراین بازار داغی ایجاد شد که همراه با افزایش جمعیت و تقاضا، بر ارزش خود افزود.
امروزه نیز بازار مسکن تحت تأثیر عواملی که در دهه ۹۰ به آن ارزش بخشیدند، همچنان در حوزه قیمت سنگینی میکند. برآوردها نشان میدهد که هزینه یک مسکن در طول یک سال در ایران، حدود ۱.۶۷ برابر افزایش مییابد.
قیمت مغازه، از رونق بازارها تا دورکاری ناشی از کرونا
قیمت مغازه نیز چند شوک قیمتی را تجربه کرد. اولین شوک را میتوان در اواسط دهه ۵۰ دانست، زمانی که افزایش بهای جهانی نفت منجر به رونق اقتصادی خاورمیانه شد و موجی از کسبوکارهای نوین را به عرصه بازار آورد. در دهه ۷۰ و ۸۰ خورشیدی نیز کشور از مصیبت جنگ رهایی یافته بود و بازسازیها، بستری برای خودنمایی کسبوکارها شد.
با این حال افت ارزش پول ملی و تورمهای خارجی که دست فروشندگان را از واردکردن محصولات خارجی میبست، باعث کاهش ارزش مغازهها شد.
در دهه ۹۰ خورشیدی نیز قیمت مسکن به شکلی باورنکردنی افزایش یافت و مغازه را پشت سر خود جا گذاشت.آخرین شوک اقتصادی که باعث سقوط ارزش مغازهها در ایران شد، شیوع بیماری کرونا بود.
کووید-۱۹ باعث ایجاد رفتار جدید در میان مردم شد و آن هم میل به دورکاری بود. امروزه بزرگترین شرکتهای خدماتی و تولیدی نیز بخشی از امور خود را به شکل دورکاری انجام میدهند تا از هزینههای رفتوآمد و محل کار کم کنند. به همین علت نهتنها هزینه خرید مغازه بهطور مدام درحال کاهش است، بلکه جامعه نیز دیگر اشتیاق کمتری به خرید و استفاده از مغازهها نشان میدهد.
ایجاد مشاغل مبتنی بر دورکاری و شبکه اینترنت نیز باعث کاهش ارزش مغازهها شده است. یکی از بارزترین مثالها، ظهور اپلیکیشنهایی نظیر اسنپ است که مردم را از آژانسها بینیاز کرده است. آژانسها روزگاری بخش بزرگی از کاربری مغازهها را تشکیل میدادند، اما امروزه بسیاری از کارمندان آنها به ناوگان نقلیههای مبتنی بر اینترنت نظیر اسنپ مهاجرت کردهاند.
خرید خانه بهتر است یا مغازه؟ (تحلیل بازار)
حالا که از وضعیت قیمتی خانه و مغازه آگاه شدیم، باید تحلیلی جامع نیز از این بازارها داشته باشیم و آیندهی آنها را پیشبینی کنیم. در انتهای این تحلیلها، شما قادر هستید که خودتان به خودتان پاسخ دهید که برای سرمایهگذاری، بهتر است مغازه بخرم یا خونه؟
مهاجرتها و روشهای مدرن دسترسی به خدمات و کالا
یکی از داغترین موضوعاتی که کارشناسان اقتصادی حوزه مسکن به آن توجه زیادی دارند، شکلگیری جریانهای مهاجرت در سرتاسر کشور است. امروزه افراد بسیاری از نیمهی جنوبی کشور به کلانشهرهایی نظیر تهران میآیند و از آن سو، تهرانیهای بسیاری هستند که به استانهای شمالی مهاجرت میکنند.
این زنجیرهی مهاجرت اولاً باعث افزایش بهای ملک در تهران و سپس در استانهای شمالی کشور میشود. در نتیجه کارشناسان پیشبینی میکنند که قیمت املاک در این استانها تا ده سال آینده بسیار بالا خواهد رفت. بنابراین میتوان گفت که آینده قیمت خانه در استانهای شمالی و البته تهران، روشن و پرسود است.
با این حال آینده قیمت مغازه چندان امیدوارکننده به نظر نمیرسد. امروزه فروشگاههای بزرگ نیز تهدید دیگری برای مغازههای کوچک به شمار میروند. مردمی که زمانی مجبور بودند برای تهیهی اقلام روزمره خود به انواع مغازههای خرد سر بزنند، امروزه میتوانند هرچه نیاز دارند را از فروشگاههای زنجیرهای بزرگ تهیه کنند.
حکومت فروشگاههای زنجیرهای بر بازار مصرفی ایران در بیش از بیست استان پا گرفته و به زودی نیز به دیگر استانهای کمتر توسعهیافته میرسد. موضوعی که به طور جدی ارزش مغازهها را تهدید میکند.
همچنین نباید فراموش کرد که توسعه شهری به شکل کلان در سرتاسر کشور، باعث ایجاد شهرهایی با گستردگی بالا شده است. این گستردگی بالا، فاصلهی افراد از محل کارشان زیاد میکند، موضوعی که فارق از کرونا، میل به دورکاری را در افراد افزایش میدهد.
کاربری متنوع خانه، قطب مخالف سنتگرایی مغازه
یکی از نقاط ضعف مغازه که باعث شده قیمت آن همیشه در پشت قیمت املاک حرکت کند، عدم کاربری متنوع است. افراد با خرید آپارتمان و یا خانه ویلایی، میتوانند با کاربریهای مختلف از آن استفاده کنند. برای مثال اگر یک خانه ویلایی دارید، میتوانید آن را به سرمایهگذاران هتل، مدرسه، مهد کودک، کافه و یا حتی ارگانهای دولتی اجاره بدهید.
با این حال چنین چیزی دربارهی مغازهها صدق نمیکند. عدم دسترسی ساختمان تجاری به لولهکشی آب خانگی و سیستم برق متنوع و صدالبته نقشهکشی متفاوت، کاربری منعطف را در مغازهها از بین برده است.
به طور کلی ما نمیتوانیم از یک مغازه به عنوان یک خانه استفاده کنیم، اما از یک خانه میتوان به عنوان مغازه استفاده کرد. چنین چیزی باعث شده که کارشناسان، مغازهها را بخشی از جامعهی سنتیای بدانند که اجتماع بهشدت به دنبال پشتسرگذاشتن آن است.
میل به استفاده از فروشگاههای زنجیرهای، کاربری خشک و غیرمتنوع مغازهها، گسترش کسبوکارهای اینترنتی و ایجاد رفتار دورکاری، مغازهها را با افت ارزش هرساله روبرو کرده است.
مقایسه میزان رشد قیمت مغازه و آپارتمان
اگرچه در مطالب بالا عنوان کردیم که املاک تجاری افت ارزش را تجربه میکنند، اما چنین چیزی در همهی نقاط کشور درست به نظر نمیرسد. همزمان با گسترش شهرنشینی مدرن در گوشهوکنار استانها، سرمایهگذاران بیزنسهای بزرگ علاقهای قابلتوجه به خرید املاک تجاری بزرگ و چند طبقه پیدا کردهاند.
همچنین ساختمانهای بزرگی که تبدیل به پاساژهای خرید میشوند، یکی از پرسودترین سرمایهگذاریها در ایران امروز به شمار میروند. برای اینکه مثال بارز چنین ادعایی را پیدا کنید، میتوانید به کلانشهرها رفته و مشاهده کنید که چگونه بیشتر کسبوکارها در پاساژها جمع شدهاند.
تضمین قیمت خانه یا مغازه
با این حال آیا چنین موضوعی، باعث میشود که آینده قیمت مغازه تضمینشده باشد؟ آیا میتوان در پاسخ سؤال مغازه بخریم یا مسکونی، چشم به املاک تجاری داشت؟
پاسخ این سؤال تا حد زیادی به متغیرها بستگی دارد. ممکن است شما یک ملک تجاری را خریداری کنید، اما در سالهای آینده به هر دلیلی با رکود مواجه شوید. در واقع اقتصاد ایران از دهه ۹۰ خورشیدی به اینسو، تبدیل به یک اقتصاد آسیبپذیر و نحیف شده است.
تحریمها و رشد قدرت تورم باعث آسیب مداوم به کسبوکارهای بزرگ و کوچک شده است. چنین خطراتی در حوزه اقتصاد، یک زنگ خطر جدی برای افرادیست که قصد سرمایهگذاری بر روی املاک تجاری را دارند. فروپاشی کسبوکارها و پالسهای خطرناک اقتصادی، خرید یک ملک تجاری را به عنوان یک سرمایهگذاری پرریسک مطرح میکند.
از آن سو، افزایش جمعیت و افزایش تقاضا از سوی اجتماع، باعث شده که خرید ملک تبدیل به یک سرمایهگذاری مطمئن شود. شهرهای بیش از بیست استان کشور در توسعهی مداوم قرار دارند و شهرها به سرعت از حواشی خود گسترش پیدا میکنند. تغییرات آبوهوایی و اقتصادی نیز باعث مهاجرتهای گسترده استانی شده است، موضوعی که در سالهای آینده باعث انفجار قیمت در استانهای شمالی میشود.
تمام این موارد، آینده قیمت خانه را بهشدت بالا پیشبینی میکند. از آن سو، تمام پارامترهایی که باعث افت ارزش املاک تجاری شدهاند و بالاتر مرورشان کردهایم، باعث میشوند که آینده قیمت مغازه چندان دلخوشکننده نباشد.
مزایا و معایب خرید خانه
تا به اینجا موفق شدهایم به طور جزئی، بازارهای مسکن و مغازه را بررسی و تحلیل کنیم. آیا یک سؤال برجستهتر از قبل خودش را مطرح میکند و آن هم این است که مغازه بخرم یا خونه؟
پاسخ این سؤال با توجه به تحلیلهای بالا، مسکنهای غیرتجاری است. اما تا زمانی که نگاهی دقیق به مزایا و معایب خرید خانه و مزایا و معایب خرید مغازه نداشته باشیم، نمیتوانیم به یک پاسخ مطمئن برسیم.
از مزایای خرید خانه شروع میکنیم. افراد پس از خرید املاک مسکونی، میتوانند از کاربریهای متنوع آن به شکل احسن استفاده کنند. شما میتوانید در ملک خود اقامت کنید یا آن را اجاره بدهید. در صورتی که ارزش ملک بالاتر از میزان اجارهی دریافتی از مستأجر است، میتوانید کاربری آن را به ملک تجاری تغییر دهید.
همچنین تصویر امیدوارکننده آینده قیمت خانه باعث افزایش تقاضا از سوی مردم برای خرید املاک مسکونی شده است. تمام این پارامترها، نشان میدهد که قیمت مسکن در سالهای آینده همچنان به روند تساعدی خود ادامه خواهد داد و ساختوسازهای دولتی و افزایش درآمد نیز تأثیری بر روند آن نخواهد داشت.
از معایب خرید خانه میتوانیم به خرید و فروش سخت آن اشاره کنیم. قیمت املاک میتواند در بزنگاههای اقتصادی بهشدت نوسانی شود و شما را مجبور کند که بیشتر از ارزش ملک برایش پول بپردازید. همچنین هزینه نگهداری ملک در بلندمدت نیز میتواند یکی از فاکتورهایی باشد که باید به آن توجه لازم را داشت.
مزایا و معایب خرید مغازه
آیا حالا پاسخ سؤال مغازه بخریم یا مسکونی را پیدا کردهاید؟ احتمالاً خیر، چراکه هنوز به شکل تخصصی با مزایا و معایب خرید مغازه روبرو نشدهاید.
اصلیترین مزیت خرید مغازه این است که میتواند به عنوان یک محل کسبوکار، به طور مداوم رشد کند. همچنین در صورتی که مغازه از متراژ کافی بهرهمند باشد، میتواند تبدیل به یک مرکز خرید یا پاساژ شود که سودی سرشار را برای سرمایهگذار در پی خواهد داشت.
با این حال چنین مزیتهایی تنها زمانی نصیب شما خواهد شد که اقدام به خرید املاک تجاری بزرگ کرده باشید، نه مغازههای کوچک. آینده قیمت مغازه نشان میدهد که میل مردم به استفاده از مراکز خرید و فروشگاههای زنجیرهای، بهشدت بر ارزش این نوع املاک اثرگذار بوده است.
بنابراین اگر سرمایهی زیادی دارید و فکر میکنید که با دانش اقتصادی خود میتوانید در حوزه کسبوکار موفق باشید، به شما پیشنهاد میکنیم به سراغ خرید املاک تجاری بزرگ بروید.
مغازه بخرم یا خونه؟
آخرین فاکتوری که میتواند شما را به سؤال مغازه بخریم یا مسکونی برساند، میزان هزینهایست که برای خرید املاک مسکونی و یا تجاری باید بپردازید. شما برای سرمایهگذاری در بازار املاک میتوانید با کمترین میزان سرمایه نیز گزینههای خوب و روبهرشدی را پیدا کنید، درحالی که در بازار تجاری حتماً باید بودجهای بزرگ داشته باشید.
تضمین افزایش ارزش املاک در برابر ریسکپذیری کسبوکار در ایران، نشان میدهد که خرید خانه یک انتخاب عقلانیتر است. آینده قیمت مغازه نیز به طور جدی در هالهای از تردید قرار دارد و نمیتوان به افزایش ارزش آن در سالهای آینده امیدوار بود.
جمعبندی
در این مقاله از کلبینو به طور صفر تا صد به بررسی سؤال مغازه بخریم یا مسکونی پرداختیم. ما با بررسی بازارهای مسکن و تجارت، پیشبینی آینده و تحلیل رفتار تاریخی-اجتماعی، پی بردیم که چگونه هرکدام از این بازارها در آیندهی اقتصادی جامعه ایفای نقش میکنند.
در نهایت، پاسخ به سؤال مغازه بخرم یا خونه، تا حد زیادی به شرایط شما بستگی دارد. پارامترهایی نظیر میزان سرمایهای که در اختیار دارید و علاقهمندیهایتان در حوزه سرمایهگذاری، میتواند در شکلدهی پاسخ نهایی شما اثرگذار باشد.
اگر فکر میکنید که به مشاوره بیشتری برای پاسخ به سؤال مغازه بخریم یا مسکونی نیاز دارید، میتوانید با مشاوران تیم دپارتمان کلبینو به شماره ۴۴۷۶۵۵۱۰-۰۲۱ در تماس باشید. در انتها، خوشحال میشویم دیدگاه شما را هم در بخش کامنتهای همین مطلب بدانیم؛ به نظر شما برای شرکت در یک سرمایهگذاری سودمند، باید مغازه بخریم یا مسکونی؟