آگاهی از قوانین مربوط به پیش خرید آپارتمان یکی از اصلیترین اقداماتیست که قبل از پیشخریدکردن هرگونه ملک باید آن را در نظر داشته باشید.
متأسفانه امروزه بسیاری از خریداران املاک در سرتاسر کشور، از حقوق خود در حوزه ملک آگاه نیستند و از سوی سازندگان فریب خورده و متضرر میشوند. ما در این مقاله از کلبینو تصمیم گرفتهایم نگاهی کامل و جامع به قوانین پیش فروش ملک در ایران داشته باشیم و همچنین از عرف پرداخت نیز آگاه شویم.
پس اگر شما هم قصد پیش خرید ملک در ایران را دارید، به شما پیشنهاد میکنیم تا انتهای این مطلب همراهمان باشید تا نتیجهی دلخواه خود را در معامله پیشخرید کسب کنید. همچنین اگر شما عزیزان می خواهید در مورد قرارداد پیش خرید آپارتمان اطلاعات کسب کنبد به صفحه مربوطه در کلبینو مراجعه فرمایید.
قوانین مربوط به پیش خرید آپارتمان
پیش خرید ملک در ایران از دهه ۸۰ جان گرفت. در آن سالها برنامههای توسعه شهری موجب افزایش قیمت املاک در کلانشهرها شد و افراد زیادی اقدام به پیشخرید خانه کردند، تصمیمی که برایشان ارزانتر تمام میشد.
قوانین مربوط به پیش خرید آپارتمان در ایران نیز اولین در سال ۱۳۸۹ رسمیت یافت و سپس در سال ۱۳۹۳ دچار تغییر شد. اطلاعاتی که در این مطلب آنها مرور میکنیم نیز با استناد به آخرین اصلاحات قانونی در این حوزه است.
جالب است بدانید که بیشتر قوانین مربوط به پیش خرید آپارتمان فقط زمانی قابلاجراست که خریدار خودش از پیچیدگیهای قانونی این حوزه آگاه باشد. اخذ یک قرارداد معتبر در دفاتر اسناد رسمی، چیزیست که دادگاه برای دفاع از حقوق شما در برابر سازندهی ملک به آن نیاز دارد.
در نتیجه اگر اقدام به اخذ قرارداد نکردهاید و فقط به صورت شفاهی با سازنده قرارداد بستهاید، احتمالاً کار زیادی در مراجع قانونی از پیش نخواهید برد. اما چرا قرارداد تا این اندازه مهم است؟ مگر قولنامه هم کار قرارداد را نمیکند؟
تفاوت قولنامه و قرارداد در پیش فروش آپارتمان
قرارداد سندیست که اعتبار و رسمیت بیشتری نزد مراجع قانونی دارد. برای فسخ قرارداد، دو طرف باید به یک مصامحه مشخص برسند، در صورتی که در قولنامه چنین قاعدهای را مشاهده نمیکنیم.
انتقال مالکیت نیز در بین قرارداد و قولنامه متفاوت است، برای مثال ممکن است بعد از امضای قرارداد، سازنده مجبور به انتقال مالکیت به خریدار شود.اگرچه امضای قولنامه ارزانتر و برای سازندگان املاک پرسودتر به نظر میرسند، اما دست آنها را برای کلاهبرداری از خریدار باز میکنند.
جالب است بدانید که سازندگان آپارتمانها میتوانند یک واحد را به کمک قولنامه به چندین شخص مختلف بفروشند. در صورتی که شما هم به جمع این خریدارها اضافه شوید، متحمل ضرر شده و حتی ممکن است مجرم شناخته شوید.
به همین دلیل است که به شما پیشنهاد میکنیم حتما قبل از پیش خرید ملک، یک قرارداد با سازنده امضا کنید. اما آیا از قوانین جدید پیش فروش آپارتمان آگاه هستید؟
قوانین جدید پیش فروش آپارتمان
چند قانون مشخص و جزئی وجود دارد که درنظرداشتن آنها قبل از پیش خرید آپارتمان، میتواند برای شما بسیار راهگشا باشد.
مشخصات آپارتمان در سند پیش فروش
خریدار واحد آپارتمان باید بداند که در نهایت قرار است چه ملکی را تحویل بگیرد. به همین دلیل فروشنده باید در متن قراردادی که در دفتر اسناد رسمی امضا میشود، ویژگیهای زیر را به دقت ذکر کند:
- نمای ساختمان
- موقعیت مکانی ملک
- کاربری ملک
- تعداد واحدها در هر طبقه
- طبقه و واحد ملک پیشفروششده
- مصالح ساختمانی، کابینت ها و دیوارپوشهای مصرفی
- متراژ آپارتمان و تعداد اتاقها
- پارکینگ و انباری
- تعداد طبقات
- سیستمهای گرمایشی و سرمایشی
- زمان دقیق تحویل ملک
توجه داشته باشید در صورتی که سازنده تمام این ویژگیها را در متن قرارداد ذکر نکند، دست او برای کلاهبرداری و عدم تحویل کیفیت موردنظر شما باز است.
روش پرداخت پیش فروش آپارتمان
روش پرداخت هزینه پیشخرید آپارتمان به این شکل است که خریدار در ابتدا باید حداقل ۱۰ درصد از هزینه کل ملک را هنگام اخذ قرارداد بپردازد. باقیماندهی هزینه ملک نیز میتواند به شکل اقساطی و با توافق طرفین پرداخت شود.
امکان فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان
خریدار در صورتی میتواند قرارداد پیشخرید ملک را فسخ کند که امکانات ملک مشابه آنچیزی نباشد که فروشنده در قرداد ذکر کرده بود. برای مثال در صورتی که متراژ ملکی که تحویل شما داده شده بیشتر از ۵ درصد با آنچیزی که در قرارداد ذکر شده بود تفاوت داشته باشد، شما میتوانید به مراجع قانونی مراجعه کنید.
به همین دلیل است که میگوییم قبل از انجام پیشخرید ملک حتما جزئیات دقیق و نهایی ملک ذکر شود. چراکه فسخ قرارداد و امکان پیگیری حقوق خریدار فقط در صورتی امکانپذیر است که جزئیات ملک تحویلدادهشده با آنچه در قرارداد آمده متفاوت باشد.
همچنین در صورتی که سازنده نتواند در زمان مشخصشده ملک را به شکل کامل تحویل شما دهد، باز هم امکان پیگیری حقوق خود در صحن مراجع قضایی را دارید. با این حال جالب است بدانید که گاهی وقتها ممکن است قراردادها نتوانند هیچکاری برای شما پیش ببرند و کاراییشان از یک کاغذ معمولی تجاوز نکند! چنین چیزی چطور ممکن است؟
لزوم امضای قرارداد پیش فروش آپارتمان در دفاتر اسناد رسمی
دفتر اسناد رسمی به عنوان امنترین و مطمئنترین محل امضای توافقنامهها و قراردادها شناخته میشود. شما و سازنده باید به این مراکز مراجعه کرده و در آنجا قرارداد خود را امضا کنید تا بتوانید حقوق خود را به شکل کامل پیگیری کنید.
دفاتر اسناد رسمی همچنین به شما کمک میکند تا با دیدگاهی روشنتر اقدام به امضای قرارداد کنید و در شرایطی، میتواند وکیل نیز در اختیارتان قرار دهد.
ویژگی ها، مشخصات و جزئیات آپارتمان
همانطور که کمی بالاتر اشاره کردیم، یکی از قوانین مربوط به پیش خرید آپارتمان این است که جزئیات ملک باید به طور کامل و دقیق در قرارداد ذکر شود. این ویژگیها میتواند شامل متراژ، زمان تحویل، سیستمهای گرمایشی و سرمایشی، پارکینگ و انبار و مصالح باشد، اما پارامترهای دیگری نیز وجود دارد که میتوانید به قرارداد اضافه کنید.
برای مثال شما میتوانید با سازنده توافق کرده و از او بخواهید که یک ویژگی اضافی را در ساخت ملک در نظر داشته باشد و شما در ازایش، مبلغی اضافه بر هزینه اصلی پیش خرید ملک به او تقدیم کنید. از این جهت به شما پیشنهاد میکنیم که قبل از امضای قرارداد پیشخرید ملک، یکبار دیگر ویژگیهای ملک موردعلاقه خود را مرور کنید.
یکی از مهمترین پارامترهایی که در جزئیات آپارتمان باید در نظر داشته باشید، مصالح مورداستفاده است. بارها پیش آمده که خریداران بعد از تحویل ملک متوجه شدهاند مصالح ساختمان با آنچه که فروشنده قولش را داده بود تفاوت دارد. برای اینکه شما نیز به چنین مشکلی برنخورید، باید حتماً در قرارداد ذکر کنید که ملک مربوطه قرار است با چه نوعی مصالحی ساخته شود.
در پیش فروش آپارتمان چه جزئیاتی حیاتی نیست؟
هر جزئیاتی که در لیست بالا وجود نداشته باشد، حیاتی به حساب نمیآید و به طور کلی سازنده این حق را دارد که درباره آنها چیزی در قرارداد ننویسد. با این حال اگر فرد سختگیری هستید و فکر میکنید دیگر جزئیات ممکن است در کیفیت اقامت شما در آپارتمان تأثیرگذار باشد، میتوانید آنها را نیز در قرارداد ذکر کنید.
یکی از جالبترین اتفاقاتی که همیشه در حوزه پیشخرید ملک اتفاق میافتد، مالکیت پارکینگ است. سازندگان در متن قرارداد ذکر میکنند که آپارتمان دارای پارکینگ است، اما چیزی درباره مالکیت آن نمیگویند.
به شکل دیگر، شما در قرارداد تأکید میکنید که در آپارتمانی اقامت خواهید کرد که پارکینگ دارد، اما درباره سهم خود در مالکیت پارکینگ چیزی نمیگویید. به این ترتیب، باز هم به شما پیشنهاد میکنیم که هنگام نوشتن قرارداد پیشخرید، آگاه باشید و درباره سهم استفادهی خود از پارکینگ نیز بنویسید.
عرف پرداخت در پیش خرید آپارتمان
بسته به نوع پرداخت هزینه پیش خرید آپارتمان، خریدار باید هزینهای معادل ۱۰ تا ۳۰ درصد را به عنوان بیعانه پرداخت کند. همچنین این رقم میتواند تا ۵۰ درصد بالا برود، اما وابسته به شرایط پرداخت است. اما قوانین جدید پیش فروش آپارتمان، چند نوع پرداخت را در اختیار خریدار قرار میدهد؟
پیش خرید قطعی آپارتمان
در پیش خرید قطعی، خریدار مبلغ کل ملک را به صورت یکجا به فروشنده میدهد و در ازایش سند ملک را تحویل میگیرد. پیش خرید قطعی میتواند انتخاب مناسبی برای خریدارانی باشد که پول پیش خرید ملک را از قبل آماده کردهاند.
با این حال آنها باید توجه داشته باشند که تمام جزئیات نهایی ملک را در قرارداد ذکر کنند تا متحمل ضرر نشوند. سازندگانی که هزینه منزل را از نوع قطعی تحویل میگیرند، باید مواردی نظیر تورم و هزینه ساخت را در نظر داشته باشند و سپس ملک را قیمتگذاری کنند.
پیش خرید علی الحساب آپارتمان
در پرداخت علی الحساب، خریدار تضمین میکند که هزینه پیش خرید ملک را به شکل اقساط ماهیانه به سازنده واریز کند. چنین انتخابی میتواند برای سازندگان معقولتر باشد، چراکه میتوانند میزان اقساط را بالاتر از یکسال تنظیم کرده و با تورم سال جدید، میزان اقساط را افزایش دهند. البته چنین چیزی نیز باید هنگام اخذ قرارداد ذکر شود.
پیش خرید ترکیبی آپارتمان
در قوانین مربوط به پیش خرید آپارتمان آمده که پیش خرید ترکیبی، در واقع نوعی از پیش خرید است که ترکیبی از پیش خرید قطعی و علی الحساب به شمار میرود. این نوع پیش خرید بیشترین محبوبیت را در میان خریداران و سازندگان دارد، چراکه برای هردو معقول است.
در این نوع پیش خرید، شما به عنوان خریدار باید مبلغی را به عنوان بیعانه به سازنده دهید که عموماً رقمی بین ۱۰ تا ۵۰ درصد هزینه کل ملک را در بر میگیرد. در انتها باقی هزینه را نیز به صورت اقساطی به فروشنده واریز میکنید.
در قوانین پیش فروش ملک مشخص نمیشود که کدامیک از انواع عرف پرداخت برای طرفین سودمندتر است. اما اگر قصد دارید به سراغ موردی خاص از این سه روش پرداخت بروید، به شما پیشنهاد میکنیم حتماً پارامترهایی نظیر تورم را در نظر داشته باشید.
خطرات پیش خرید آپارتمان
خطرات پیش خرید آپارتمان یکی از موضوعات مهمیست که در قوانین جدید پیش فروش آپارتمان به آن اشاره شده است. در صورتی که خریدار هستید، به شما پیشنهاد میکنیم که به جای امضای قولنامه حتماً به سراغ امضای قرارداد بروید. قراردادها امکان بیشتری برای پیگیری قانونی از ملک پیشخریدشده در اختیارتان قرار میدهد و دست شما را برای پیگیری قانونی بازتر میگذارد.
به جز این موارد، خوب است به مواردی که قرارداد را از سمت سازنده فسخ میکنند توجه داشته باشید. برای آگاهی از دیگر مواردی که میتواند منجر به فسخ قرارداد از سوی فروشنده شود، میتوانید با مشاوران تیم کلبینو به شماره ۴۴۷۶۵۵۱۰-۰۲۱ در تماس باشید.
شما به عنوان خریدار حقوقی در قرارداد دارید، اما وظایفی نیز دارید که انجام آنها را تضمین کردهاید. برای مثال اگر شما اقساط خود را دیر پرداخت کنید، فروشنده میتواند به مراجع قانونی مراجعه کرده و شما را مجبور به پرداخت قسط در طول ۳۰ روز کند.
در غیر این صورت او قادر به فسخ قرارداد به صورت یکطرفه خواهد بود و شما را با حجم زیادی ضرر مالی مواجه خواهد کرد. بنابراین پیشنهاد میکنیم که همزمان با حفظ حقوق خود در قرارداد، نسبت به انجام وظایفتان نیز مسر باشید تا دچار ضرر و مشکل نشوید.
یکی از خطرات پیش خرید آپارتمان که در قوانین پیش فروش ملک نیز به آن اشاره میشود، فروش ملک به چندین نفر است.
از دیگر دردسرهایی که ممکن است بعد از امضای قولنامه پای شما را بگیرد، میتوانیم به عدم تطابق ملک نهایی با آنچه در قولنامه ذکر شده بود اشاره کنیم. عدم امضای قولنامه در دفتر اسناد رسمی نیز یکی دیگر از خطرات پیش آپارتمان است که میتواند حقوق شما را به عنوان خریدار ملک به یکباره بسوزاند.
شرایط و نحوه تسویه بهای واحد در پیش خرید آپارتمان
شاید جالب باشد بدانید که سازندهی آپارتمان نمیتواند هر قیمتی که دوست دارد بر روی آپارتمان قرار دهد و یا ناگهان میزان اقساط شما را افزایش دهد.
املاکی که به صورت پیشفروش فروخته میشوند، با توجه به قیمت ملک در محیط اطراف و امکاناتی که در قرارداد ذکر شدهاند قیمتگذاری میشوند.
برای مثال متراژ واحد ساختمان، بهرهمندی از آسانسور و پارکینگ، مصالح مورداستفاده در ساختمان و دسترسی آن به امکانات شهری از مواردی هستند که به طور مشخص در افزایش بهای آپارتمان اثرگذارند. شما میتوانید برای کسب اطلاعات بیشتر درباره اهمیت قیمت ملک در قوانین مربوط به پیش خرید آپارتمان، با مشاوران ما به شماره ۴۴۷۶۵۵۱۰-۰۲۱ در تماس باشید.
جمعبندی
در این مقاله به قوانین مربوط به پیش خرید آپارتمان پرداختیم و چالشهای امضای قولنامه و قرارداد را نیز با یکدیگر مرور کردیم. با این حال جزئیاتی در حوزه قوانین ملکی وجود دارد که آگاهی از آنها میتواند برای شما راهگشا باشد، به همین دلیل به شما پیشنهاد میکنیم آموزش پیش خرید ملک را به طور کامل بیاموزید.
در انتها اگر سؤال و یا ابهامی درباره قوانین جدید پیش فروش آپارتمان وجود دارد که ذهن شما را درگیر کرده است، میتوانید آن را در بخش دیدگاههای همین مطلب با ما به اشتراک بگذارید. کارشناسان دپارتمان املاک کلبینو در کمترین زمان ممکن به شما پاسخ خواهند داد.