انواع قرارداد خانه در منطقه ۲۲

منطقه ۲۲ تهران به‌خاطر برج‌ها، پروژه‌های تعاونی‌ساز، پیش‌فروش‌ها و تنوع بالای فایل‌ها، از نظر قراردادهای ملکی یکی از پیچیده‌ترین مناطق شهر است. اینجا فقط با یک مبایعه‌نامه ساده طرف نیستید؛ انواع قرارداد خرید، پیش‌خرید، اجاره، مشارکت در ساخت، قراردادهای تعاونی‌ساز و حتی وکالتی و امتیازی وجود دارد که هرکدام قواعد و ریسک‌های خودشان را دارند.

اگر بدون شناخت وارد این بازار شوید، ممکن است قراردادی را امضا کنید که از نظر ظاهری «معامله انجام شده»، اما از نظر حقوقی پر از ابهام و دردسر باشد. در ادامه، به‌صورت ساده و کاربردی انواع قراردادها، نکات مهم و ریسک‌های رایج را مرور می‌کنیم تا هنگام معامله در منطقه ۲۲ تصمیم آگاهانه‌تری بگیرید.

نکاتی که در قرارداد خانه باید رعایت کرد

فرقی نمی‌کند در منطقه ۲۲ خانه بخرید، بفروشید یا اجاره کنید؛ در همه حالت‌ها چند نکته پایه‌ای در قرارداد باید رعایت شود:

• مشخصات دقیق طرفین
  نام، نام خانوادگی، کد ملی، شماره تماس، آدرس و در صورت امکان تصویر کارت ملی طرفین باید در قرارداد قید شود. عدم درج دقیق هویت، در پیگیری‌های بعدی مشکل‌ساز می‌شود.
• مشخصات کامل ملک
  پلاک ثبتی، آدرس دقیق، طبقه، واحد، متراژ بنا، مساحت عرصه (در صورت لزوم)، تعداد پارکینگ، شماره پارکینگ، انباری، کاربری ملک (مسکونی، تجاری و…) حتماً باید در متن قرارداد آمده باشد.
• وضعیت سند و مالکیت
  تک‌برگ، شش‌دانگ، مشاع، تعاونی، در رهن بانک، در بازداشت یا آزاد؟ حتماً باید در متن قرارداد ذکر شود و استعلام ثبتی از دفتر اسناد رسمی یا اداره ثبت گرفته شود؛ مخصوصاً در منطقه ۲۲ که تعداد پروژه‌های تعاونی و امتیازی زیاد است.
• مبلغ، نحوه و زمان پرداخت
  مبلغ کل معامله، پیش‌پرداخت، چک‌ها، تاریخ هر قسط، شماره چک‌ها و شرایط فسخ در صورت برگشت چک باید کاملاً شفاف نوشته شود.
• شرایط تحویل و تخلیه
  تاریخ تحویل یا تخلیه، خسارت تأخیر، وضعیت کلید، قبوض آب، برق، گاز، شارژ ساختمان و… را دقیق مشخص کنید.
• مرجع حل اختلاف
  تعیین کنید در صورت بروز اختلاف، چه مرجعی (داوری، شورای حل اختلاف، دادگاه محل وقوع ملک) مسئول رسیدگی است.

قرارداد ملکی، مخصوصاً در منطقه پرپروژه‌ای مثل ۲۲، چیزی نیست که با متن آماده و بدون مشاوره حقوقی امضا شود؛ حداقل یک‌بار متن را با وکیل یا مشاور باتجربه املاک منطقه چک کنید.

نکاتی که هنگام خرید خانه در منطقه ۲۲ باید به آن‌ها توجه کرد

منطقه ۲۲ به‌خاطر برج‌ها، پروژه‌های در حال ساخت، تعاونی‌ها و تفاوت زیاد قیمت‌ها، قواعد خاص خودش را دارد. هنگام خرید خانه در این منطقه به این موارد دقت کنید:

1. کاربری و پهنه ملک
   طبق طرح تفصیلی تهران، کاربری املاک (مسکونی، تجاری، فضای سبز، خدماتی، مختلط و… ) و پهنه‌های R، M، S، G تعیین می‌شود. هرگونه ساخت‌وساز یا استفاده باید با این کاربری هماهنگ باشد؛ بنابراین قبل از خرید، حتماً از روی نقشه طرح تفصیلی و استعلام شهرداری، کاربری را چک کنید.

2. سن بنا و کیفیت ساخت
   در منطقه ۲۲ هم ساختمان‌های نوساز برج‌گونه داریم، هم ساختمان‌های چندساله و حتی قدیمی‌تر. اسکلت، متریال، آسانسور، پارکینگ، تاسیسات و کیفیت نگهداری ساختمان را حتماً بررسی کنید.

1. وضعیت سند

   • سند شخصی تک‌برگ

   • سند تعاونی (هنوز تفکیک نشده)

   • امتیاز تعاونی ساز

   • وکالتی
     هر کدام ریسک و جزئیات حقوقی خود را دارند؛ قیمت پایین‌تر همیشه به معنای «فرصت عالی» نیست، ممکن است بخشی از ریسک در قیمت پنهان شده باشد.

2. موقعیت ملک در منطقه
   نزدیکی به دریاچه چیتگر، ایران‌مال، شهرک گلستان، مروارید شهر، دسترسی به بزرگراه‌ها و مترو، روی قیمت و آیندۀ سرمایه‌گذاری تاثیر جدی دارد.

3. انتخاب مشاور املاک متخصص منطقه ۲۲
   در این منطقه، تفاوت بین یک مشاور عادی و یک مشاور که سال‌ها فقط روی منطقه ۲۲ کار کرده، می‌تواند میلیاردی باشد.

قراردادهای تعاونی ساز چیست؟

بخشی از پروژه‌های منطقه ۲۲، مخصوصاً برج‌ها و مجتمع‌های بزرگ، به‌صورت تعاونی‌ساز اجرا می‌شوند. در این مدل:

• یک تعاونی (مثلاً تعاونی یک سازمان، نهاد یا ارگان) تشکیل می‌شود؛
• اعضا حق عضویت و اقساط ساخت را پرداخت می‌کنند؛
• هیئت‌مدیره تعاونی با پول اعضا، پروژه را بدون هدف سود مستقیم (مثل سازنده خصوصی) پیش می‌برد؛
• در پایان، واحدها بین اعضا تقسیم و برای آن‌ها سند صادر می‌شود.

قراردادهای تعاونی‌ساز معمولا به شکل‌های زیر دیده می‌شوند:

• قرارداد عضویت در تعاونی (ثبت‌نام اولیه)
• الحاقیه‌های پرداخت اقساط و افزایش هزینه‌ها
• صورت‌جلسه‌های داخلی تعاونی
• و در نهایت، تنظیم سند رسمی در دفترخانه بعد از تکمیل پروژه

نکات مهم در قراردادهای تعاونی‌ساز:

• بررسی اساسنامه و سوابق تعاونی
• چک کردن سند زمین (آیا به نام تعاونی است؟ در رهن نیست؟)
• شفاف بودن برنامه پرداخت اقساط و واحد تخصیصی
• اطلاع از ریسک تأخیر در تحویل و طولانی شدن صدور سند

در منطقه ۲۲، تفاوت بین تعاونی‌ساز معتبر و تعاونی‌های ضعیف، مستقیم روی امنیت سرمایه‌گذاری شما اثر دارد؛ پس این قراردادها را با دقت دوچندان بررسی کنید.

انواع کاربری ملک در منطقه ۲۲

کاربری ملک یعنی «نوع استفاده قانونی» از یک زمین یا ساختمان؛ این موضوع بر اساس طرح تفصیلی و ضوابط شهرداری مشخص می‌شود. برای منطقه ۲۲ هم مثل باقی تهران، کاربری‌ها شامل موارد زیر است:shamslawyers.com+2Kilid+2

• مسکونی (R)
  برای ساخت واحدهای مسکونی، برج‌ها و مجتمع‌ها. بیشتر محله‌های منطقه ۲۲ مثل شهرک گلستان، چیتگر، مروارید شهر و… در این دسته هستند.
• تجاری / اداری (S یا مختلط M)
  شامل مغازه‌ها، پاساژها، مجتمع‌های تجاری–اداری، واحدهای اداری، بانک‌ها و…
  در محورهایی مثل اطراف دریاچه، ایران‌مال، بام‌لند و بلوارهای اصلی شهرک گلستان و چیتگر زیاد دیده می‌شود.
• فضای سبز و تفرجگاهی (G / فضای سبز)
  پارک جنگلی چیتگر، اطراف دریاچه، بوستان‌ها و کمربندهای سبز منطقه.
• خدماتی و عمومی
  مدرسه، درمانگاه، مسجد، کلانتری، ایستگاه آتش‌نشانی، مراکز ورزشی و…
• صنعتی / انبار / ورزشی خاص
  در بخش‌هایی از محدوده‌های مرزی منطقه ۲۲ و اطراف بزرگراه‌ها.

وقتی ملکی می‌خرید، مخصوصاً زمین یا ملک کلنگی برای ساخت، حتماً کاربری ثبت‌شده را از شهرداری و طرح تفصیلی استعلام کنید؛ تغییر کاربری بدون مجوز، یکی از پرریسک‌ترین اقدامات است.

معرفی املاک منطقه ۲۲

بازار املاک منطقه ۲۲ ترکیبی از:

• برج‌های لوکس اطراف دریاچه چیتگر و ایران‌مال
• آپارتمان‌های مسکونی در شهرک گلستان، چیتگر شمالی، دهکده المپیک و…
• پروژه‌های در حال ساخت (تعاونی‌ساز و شخصی‌ساز)
• واحدهای تجاری–اداری در محورهای اصلی و اطراف مراکز خرید بزرگ است.

این تنوع باعث شده انواع قرارداد در این منطقه رایج باشد:

• مبایعه‌نامه خرید و فروش واحدهای آماده
• قرارداد پیش‌فروش / پیش‌خرید در پروژه‌های شخصی‌ساز و تعاونی‌ساز
• قرارداد اجاره و رهن
• قرارداد مشارکت در ساخت برای پلاک‌های قدیمی‌تر
• قراردادهای امتیاز تعاونی، وکالت فروش، صلح حقوق و…

برای همین، داشتن مشاور املاکی که هم منطقه را می‌شناسد هم با انواع قراردادها آشناست، در منطقه ۲۲ حیاتی است.

قیمت خانه در منطقه ۲۲

قیمت خانه در منطقه ۲۲ به‌خاطر اختلاف بین لوکیشن‌ها، سن بنا و نوع پروژه، بازه گسترده‌ای دارد. بر اساس آگهی‌ها و گزارش‌های آنلاین:

• میانگین قیمت خانه و آپارتمان در منطقه ۲۲ در اواخر ۱۴۰۴ حدود متری ۸۰ تا ۸۱ میلیون تومان اعلام شده است
• برای آپارتمان‌های نوساز، برخی منابع در دی ۱۴۰۲ میانگین ۷۰ تا ۹۰ میلیون تومان برای هر متر را گزارش کرده‌اند.
• آگهی‌های سایت‌های مختلف هم نشان می‌دهند که بسته به محله (چیتگر، شهرک گلستان، دهکده المپیک، حوالی ایران‌مال و…) و ویژگی‌های ملک، قیمت‌ها می‌تواند از حدود متری ۵۰ میلیون تا بالای ۱۱۰ میلیون تومان یا بیشتر متغیر باشد.

نکته مهم:

این اعداد آمار رسمی نیستند و از روی آگهی‌ها و معاملات ثبت‌شده به‌صورت تقریبی استخراج شده‌اند؛ همیشه برای تصمیم‌گیری واقعی، لازم است:

• قیمت به‌روز را از مشاوران فعال در همان محله بگیرید؛
• سن بنا، امکانات، طبقه، ویو، نوع سند و شرایط پرداخت را همزمان با قیمت بسنجید؛
• فقط بر اساس «قیمت متری شنیده‌شده» تصمیم نگیرید.

دریافت مشاوره از املاک کلبینو

با توجه به پیچیدگی قراردادها، تنوع کاربری‌ها، پروژه‌های تعاونی‌ساز و تفاوت قیمت‌ها در محله‌های مختلف، تصمیم‌گیری بدون مشاوره تخصصی در منطقه ۲۲ می‌تواند پرریسک باشد.

املاک کلبینو به‌عنوان مشاور املاک تخصصی منطقه ۲۲، می‌تواند در این موارد کنار شما باشد:

• بررسی نوع قرارداد مناسب: مبایعه‌نامه، پیش‌خرید، تعاونی‌ساز، مشارکت در ساخت و…
• معرفی محله و پروژه مناسب بر اساس بودجه و هدف شما (سکونت یا سرمایه‌گذاری)
• کمک در فهم بندهای قرارداد، زمان‌بندی پرداخت، تحویل، خسارت تأخیر و نکات حقوقی مهم
• ارائه برآورد واقع‌بینانه از قیمت ملک با توجه به شرایط روز بازار در منطقه ۲۲

می‌توانید در متن سایت، از عبارت‌هایی مثل «مشاوره خرید و فروش خانه در منطقه ۲۲ با املاک کلبینو» یا «پیش‌خرید امن آپارتمان در منطقه ۲۲ با همراهی کلبینو» به‌عنوان انکر تکست استفاده کنید و مستقیماً به صفحه تماس یا فرم مشاوره لینک بدهید.

جمع بندی