تهاتر چیست؟

تهاتر چیست؟

معنای لغوی تهاتر به معنای تبادل کالا، معامله پایاپای یا کالا به کالا، مساوات و برابر شدن است. بنا بر این انسان های اولیه و قبل از اختراع پول و سکه نیز این نوع معاملات را انجام می داده اند. هنگامی که گندم را با جو، با گوشت شکار  و دیگر محصولات کشاورزی معاوضه می کردند در واقع در حال تهاتر بوده اند.
امروزه نیز در صنعت ساختمان شاهد آن هستیم که مثلاً به جای پرداخت هزینه‌ مصالح، واحدهای ساختمانی به فروشنده‌ آن مصالح واگذار می‌شود.

اساساً در شرایطی که برای فرد نقدکردن دارایی مشکل باشد اعم از اینکه قیمت آن ملک زیاد باشد و یا مردم توان خرید آن ملک را در ازای پرداخت پول نداشته باشند و یا کشورهایی مانند ایران که تحت تحریم‌های اقتصادی است، از این نوع معاملات استفاده می شود. 

مقاله های زیر را مطالعه کنید :

تفاوت بین عرصه و اعیان در آپارتمان چیست؟

شناسنامه فنی ساختمان چیست؟

خیار تدلیس چیست؟

شاید به همین دلیل است که شما در سال های اصطلاح تهاتر ملک یا معاوضه ملک با ماشین یا زمین را بیشتر شنیده اید. یا در بعضی مواقع شنیده شده که مالک یک ساختمان، به‌جای پرداخت هزینه های ساخت و ساز آن ملک، یک واحد آپارتمان را به پیمانکار ساخت و ساز واگذار می‌کند.

در سال‌های اخیرشاهد آن بوده ایم که معاملات تهاتر املاک مسکونی و تجاری با سایر دارایی های ارزشمند و سرمایه‌ای مانند زمین یا خودرو یا ویلا در شهرستان، از سوی بعضی از سازندگان آپارتمان های مسکونی موردتوجه قرار گرفته است. 

بررسی‌ها نشان داده است که تورم بالا در ایران و به‌خصوص تورم روز افزون بهای مسکن و همچنین نوسانات قیمت آن در بازار مسکن موجب شده است تا تعداد زیادی از پیمانکاران ساخت و ساز آپارتمان‌های مسکونی از اهرم غیر پولی برای فروش و عرضه سرمایه های ملکی خود استفاده کنند. 

به همین این منظور بازار معاوضه ساختمان با سایر املاک مانند زمین، ویلای شهرستان و ساختمان کلنگی یا سایر سرمایه های ارزشمند مانند خودرو، ارز، سکه و حتی ارز دیجیتال داغ است.

تهاتر در معاملات ملکی

همان گونه که در بالا عنوان شد با توجه به قیمت بالای مسکن در سال های اخیر  و کمبود نقدینگی در ایران، تهاتر مسکن با خانه یا زمین و یا خودرو رونق گرفته است.

کاهش میزان پول نقد در دست خریداران، فروشندگان خانه را مجبور به استفاده اجباری از شیوه‌های جایگزین مبادله پولی کرده است و به این ترتیب دو شیوه جدید تهاتر و معاوضه در این بازار رایج گردیده است. 

کاهش قدرت خرید افراد جامعه در خرید مسکن و در عوض جاذبه سرمایه گذاری در بازارهای ارز و طلا ، فروشندگان ملک را ناگزیر کرده پیشنهاد های جدیدی برای فروش املاکشان به بازار ارائه دهند.

در حال حاضر فروشندگان املاک به ‌منظور جذب خریداران به این نتیجه رسیده اند که معامله نقدی از روش معاوضه استفاده کنند و معادل ارزش ملکشان، زمین یا ملک دیگری در منقطه‌ای دیگر از خریدار دریافت کنند. 

در واقع این شیوه مبادله بیشتر توسط پیمانکاران مسکن و سازندگان واحدهای نوساز انجام شود تا از این راه بتوانند با فروش ساختمان نوساز قبلی خود و دریافت زمین، امکان شروع یک پروژه جدید را برای خود فراهم سازند.
به این ترتیب امروزه شیوه تهاتر قسمتی از اولویت‌های فروشندگان شده و در این روش، ملک آماده فروش با کالای سرمایه ای دیگری مبادله می‌گردد. بر اساس گزارشات بازار مسکن هم اکنون تهاتر و معاوضه از روش‌های نوین پر استقبال است.

شماره دفتر کلبینو : 

021-48243

طبق آمار و اخبار جدید بازار مسکن، شرایط رکود اقتصادی بازار مسکن و نوسانات قیمت در این بازار، موجب شده انبوه سازان بازار مسکن به‌خصوص خریداران تا حد امکان هزینه‌های جانبی معامله را کاهش دهند و علاوه بر کالاهایی مانند دلار و طلا، به معاوضه ساختمان ‌های خود با کالاهایی همچون فرش‌های نفیس و دست بافت نیز ‌روی بیاورند تا بتوانند در این دوران کسادی بازار دوام بیاورند و فعالیت خود را ادامه بدهند.

شرایط قانونی تهاتر در معاملات مسکن

به طور کلی شرط تهاتر این است که زمان پرداخت دو کالا، محل پرداخت و جنس موضوع آن دو با هم یکسان باشد. مثلاً اگر یکی از طرفین معامله میزان بدهی مشخصی داشته باشد و دیگری در عوض آن باید ماشینی را به او تحویل دهد، این تفاوت در جنس کالاها دلیلی بر تهاتری نبودن معامله نیست.

اما اختلاف در زمان پرداخت بدهی و محل آن مانع وقوع تهاتر املاک می گردد، مگر آنکه در زمان پرداخت هزینه یا معاوضه کالاها توافق صورت گرفته باشد. یعنی ممکن است تاریخ پرداخت دو بدهی بر اساس توافق دو طرف خریدار و فروشنده یکسان نباشد. 

مثلاً در حالتی که دو نفر طلبی از یکدیگر داشته باشند ولی تاریخ پرداخت یکی از آن‌ها زودتر از دیگری باشد هم شرایط تهاتر املاک محقق نمی شود. مگرآن که شخصی که زمان بیشتری برای پرداخت بدهی خود داشته است، از آن مهلت صرف‌نظر کرده و توافق به همکاری با طرف دیگر معامله کند که در این صورت تهاتر ممکن می شود.

همچنین گاهی اوقات شهرداری ها با خانه هایی که در سر راه طرح های شهرداری مثل طرح مترو، طرح فضای سبز یا طرح های تعریض خیابان ها و معابر عمومی واقع شده اند، تهاتر می کند. به این شکل در ازای متراژ خانه ای که قرار است تخریب کند و با قیمت روز کارشناسی آن، با مالک توافق می کند که در محله ای دیگر به او ملک یا زمین دهد. 

البته در این گونه موارد طبق بخشنامه خرید، معاوضه و تهاتر اراضی وزارت مسکن و شهرسازی ، به ‌منظور تهاتر يا معاوضه ترجيحاً سعی می کنند که از اراضي متعلق به دولت با كاربري‌هاي غيرمسكوني مانند املاک تجاري، آموزشي، ورزشي، بهداشتي، خدماتي یا گردشگري استفاده کنند مگر آن که ضرورت مکانی آن طرح مانند خطوط مترو ضرورتی را ایجاب کند که بخواهند از تخریب املاک مسکونی برای اجرای آن طرح مشخص استفاده کنند. 

البته خاطر نشان می سازیم که در این گونه موارد تعيين قيمت كارشناسي روز زمين مورد نظر توسط كارشناسان رسمي دادگستري تعیین می گردد و پس از ابلاغ مصوبه و کسب موافقت سازمان و تنظيم مبايعه‌ نامه با مالك قانوني، نیمی از قیمت ملک در ابتدا به فروشنده پرداخت مي‌گردد و ما بقي وجه آن ملک همزمان با انتقال سند رسمي، در دفترخانه به فروشنده و يا فروشندگان پرداخت خواهد شد.